一线城市楼(lou)市新(xin)政落地后，市场反应如何(he)？
国庆假(jia)期前夕，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均出台(tai)了房地产新(xin)政组合拳。
北京出台(tai)8条楼(lou)市新(xin)政，其中(zhong)非本市户籍居民家(jia)庭购买(mai)五环(huan)内商品(pin)住房的，缴纳社会保(bao)险或个人所得税的年限，调整为(wei)购房之日前连续缴纳满(man)3年及以(yi)上。
上海发布“沪七条”，调整住房限购政策，对非上海市户籍居民家(jia)庭以(yi)及单身人士(shi)购买(mai)外环(huan)外住房的，购房所需缴纳社会保(bao)险或个人所得税的年限，调整为(wei)购房之日前连续缴纳满(man)1年及以(yi)上。
深圳优化分区住房限购政策，其中(zhong)，非本市户籍居民家(jia)庭及成年单身人士(shi)限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安(an)区新(xin)安(an)街道、西乡街道范围内购买(mai)住房，需提供(gong)购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保(bao)险证明。
广州则宣布，取(qu)消居民家(jia)庭在广州市购买(mai)住房的各项限购政策。
步入(ru)10月，几大城市政策“大礼包”落地，而国庆假(jia)期向来是房企分秒必(bi)争的售(shou)楼(lou)旺季，一线城市楼(lou)市能否就此迎来“银十”行情？带着这样(yang)的疑问，证券时报记者实(shi)地探访了深圳、广州、上海的售(shou)楼(lou)处、中(zhong)介。
深圳、广州：“银十”有望变“金十”
“政策带来的即时效果还是很(hen)明显(xian)的，新(xin)政推(tui)出后两天我们项目就卖了26套房，几乎是上个周末的3倍。”在深圳罗湖区一处新(xin)房项目，销售(shou)负责人在群发销售(shou)喜报，并给(gei)全体销售(shou)经理“发红包”。
10月1日是深圳优化房地产新(xin)政实(shi)施的首日：放(fang)宽限购、取(qu)消取(qu)售(shou)、增值税征免年限由5年调整到2年、优化个人住房贷款……楼(lou)市利(li)好政策多箭齐发，让深圳购房门槛(kan)不断降(jiang)低(di)。
记者走访发现，国庆黄金周不打烊、加班(ban)加点全力销售(shou)正在成为(wei)这个假(jia)期深圳多地售(shou)楼(lou)处的“标准动作”。
目前，深圳楼(lou)市政策分为(wei)了“核心区”和“非核心区”。对于新(xin)房市场来说，由于“非核心区”的购房门槛(kan)和价格(ge)更低(di)，反应更为(wei)明显(xian)。
记者在深圳北站附(fu)近的一处新(xin)房项目看到，有购房者成交并正在进(jin)行“砸蛋(dan)”抽奖。他们对记者表示(shi)，他们看房已经有半年多的时间，最近受益于股市上涨，加上楼(lou)市政策进(jin)一步放(fang)松，让他们终于“下(xia)定决心”。
现场销售(shou)人员表示(shi)，国庆假(jia)期前几天的看房人数和成交人数比中(zhong)秋假(jia)期出现好几倍的增长，10月的深圳楼(lou)市很(hen)可能变“金十”，我们也把国庆节当成了“劳动节”。记者还留意(yi)到，某营销中(zhong)心的销控表显(xian)示(shi)，大部分房源已经被贴上已售(shou)的标记。
两家(jia)深圳本地房企的营销负责人告(gao)诉记者，国庆假(jia)期期间会加强宣传力度，但价格(ge)暂时不会有变化，也在积极准备推(tui)出新(xin)房源。乐有家(jia)研究中(zhong)心的数据显(xian)示(shi)，截(jie)至9月28日，9月深圳领(ling)取(qu)预售(shou)证的一手商品(pin)房住宅项目有5个，大部分为(wei)加推(tui)房源。
二手房方面，核心区的反应似乎要比“非核心区”要明显(xian)。记者在深圳罗湖和福田区走访时，多位房产中(zhong)介经理表示(shi)自己(ji)手上的客户最近都在主动跟自己(ji)联系，询问之前看过的二手房是否会“提价”。
此外，优质学区房也是部分购房者关注的重点。“很(hen)多客户都是把自己(ji)手上的房源卖掉后置换，所以(yi)生活(huo)配套成熟加上优质学位的二手房源备受关注。此外，有部分二手房业主反价，但这些都是个人意(yi)愿，大面积反价现象还没出现。”罗湖翠竹片区一位资深房产经理表示(shi)。
数据显(xian)示(shi)，9月深圳一手住宅网签1686套，环(huan)比下(xia)滑33.5%；二手住宅过户3191套，环(huan)比下(xia)滑16.1%，二手成交套数为(wei)近7个月最低(di)。到了月底，市场回暖趋势明显(xian)。
乐有家(jia)研究中(zhong)心监测(ce)数据显(xian)示(shi)，9月30日深圳乐有家(jia)门店(dian)二手住宅成交量环(huan)比上涨近四成，是2021年2月以(yi)来的单日成交最高(gao)点；新(xin)房住宅成交量环(huan)比上涨24%，也处于近2年的高(gao)点。
据深圳贝壳研究院监测(ce)，9月第四周（9月23日至9月29日）深圳二手房签约量环(huan)比增长49.7%，新(xin)增供(gong)需、带看量也同步增长。深圳中(zhong)原(yuan)研究中(zhong)心高(gao)级研究员邹少伟认为(wei)，9月底政策频出，深圳也在限购、限售(shou)、增值税等多方面松绑，力度非常大，市场信心显(xian)著回暖。相信10月一、二手成交都将大幅回升，二手房成交重回4000套无悬念，甚至有望突破(po)5000套。
而在广州，全面放(fang)开(kai)限购不仅吸引(yin)了广州本地买(mai)家(jia)，也吸引(yin)了周边城市客户甚至港澳人士(shi)。记者采访了荔湾、天河和南沙区的多个新(xin)房项目，销售(shou)负责人透露，这两天就有深圳和香港的客户驱车赶来并当场下(xia)订。
中(zhong)原(yuan)地产项目总经理黄韬表示(shi)，从(cong)一线市场反馈的情况来看，新(xin)政出台(tai)后的这几天看房热情非常高(gao)涨，在不限购、利(li)率、首付等系列利(li)好政策的叠(die)加下(xia)，今年广州“银十”以(yi)及第四季度楼(lou)市成交量一定有一个较为(wei)明显(xian)的反弹。
上海：业主期待潜在需求被激(ji)活(huo) 看房者趋于理性
国庆假(jia)期首日为(wei)“沪七条”施行第一天。当天，申城阴雨绵绵，记者实(shi)地走访多个外环(huan)楼(lou)盘售(shou)楼(lou)处获悉，受天气等因素(su)影响，看房者数量适中(zhong)，并未出现人流暴增的情况。多名售(shou)楼(lou)处工作人员表示(shi)，“沪七条”将释放(fang)一定的潜在刚需，有利(li)于提振楼(lou)市成交量。看房者则普遍以(yi)理性为(wei)主，均表示(shi)要经过审慎考量后下(xia)手。
在上海浦东外环(huan)外某在建楼(lou)盘售(shou)楼(lou)处，记者看到，看房客流较为(wei)稀少，三三两两进(jin)出样(yang)板间参观。现场销售(shou)人员众(zhong)多，但并不忙碌，一部分销售(shou)人员正在门口待客。
“今天的客流还可以(yi)，主要是天气不好，所以(yi)没有特(te)别忙。”一位销售(shou)经理对记者表示(shi)，该楼(lou)盘为(wei)期房，预计两年后交房，产品(pin)主要是超(chao)过90平(ping)方米的户型，每平(ping)方米售(shou)价为(wei)6万元(yuan)左右，定位为(wei)中(zhong)端住宅区，因此主要吸引(yin)置换人群以(yi)及部分刚需客。
据他介绍(shao)，该楼(lou)盘二期将于10月中(zhong)旬开(kai)盘，而市场对楼(lou)市新(xin)政的反应较为(wei)积极。“沪七条”隔天的9月30日，合计认筹数量为(wei)7组；10月1日上午(wu)又(you)新(xin)增了3组认筹。
记者查询上海市房地产交易中(zhong)心网站看到，该楼(lou)盘于9月进(jin)行了一期开(kai)盘，目前房屋去化率约为(wei)10%。
一名正在进(jin)行置换的看房者刘女士(shi)对记者表示(shi)，手中(zhong)的一套外环(huan)“老(lao)破(po)小”已挂在中(zhong)介三月有余，看房的人数寥寥。希望“沪七条”出台(tai)后能加速房屋置换的进(jin)度。
“年轻人需要买(mai)房，刚需是肯定有的，但中(zhong)介也说，现在加杠杆买(mai)房的人越来越谨慎。”刘女士(shi)说，希望“沪七条”能让观望的刚需人群行动起来，从(cong)而推(tui)动置换客群加速进(jin)场。
当天记者还走访了另一个在建楼(lou)盘，售(shou)楼(lou)大厅和样(yang)板间有稀稀拉拉的人群，现场咨询量适中(zhong)。据介绍(shao)，距离产业园区较近、总价相对较低(di)是该楼(lou)盘的重要卖点之一，因此该楼(lou)盘主要吸引(yin)刚需人群。
该楼(lou)盘销售(shou)经理对记者表示(shi)，国庆假(jia)期前一日及当天接到了不少咨询和预约看房的电话，数量较往(wang)常有了明显(xian)提升。自去年首次开(kai)盘以(yi)来，楼(lou)盘销售(shou)情况总体较好。随着上海楼(lou)市新(xin)政发布，预计国庆假(jia)期将出现一波小高(gao)峰。
记者查询上海市房地产交易中(zhong)心网站看到，该楼(lou)盘每平(ping)方米售(shou)价为(wei)5万元(yuan)左右，分别于半年前、一年前进(jin)行过开(kai)盘，目前房屋去化率接近70%。
从(cong)数据来看，上海楼(lou)市“金九”行情并不理想。第三方统计数据显(xian)示(shi)，9月上海一手房共(gong)计备案成交10717套，环(huan)比8月份的13724套下(xia)降(jiang)21.91%；二手房共(gong)计备案成交15942套，环(huan)比8月份的17884套下(xia)降(jiang)10.86%。
值得注意(yi)的是，九月最后几个交易日，上海新(xin)房、二手房成交量均迎来了不同程度的反弹。数据显(xian)示(shi)，9月28日上海二手房成交872套，创下(xia)近77天的成交量新(xin)高(gao)；9月29日新(xin)房成交823套，创下(xia)月内单日成交量新(xin)高(gao)。
中(zhong)指研究院上海高(gao)级分析师(shi)陈炬兰对证券时报记者表示(shi)，“沪七条”的出台(tai)将有助于恢复市场信心，释放(fang)部分外环(huan)外刚需购房者的需求，助推(tui)改善性住房去化，降(jiang)低(di)购房成本。上海住宅市场热度预期将有回升，购房者情绪有望升温。
多地助力推(tui)销企稳趋势可期
与往(wang)年国庆黄金周楼(lou)市不同的是，今年还有地方政府助力。
例如，深圳多区推(tui)出“好房嘉(jia)年华(hua)”等活(huo)动，集中(zhong)推(tui)销区内的新(xin)房项目；南京市住房保(bao)障和房产局10月1日在官方平(ping)台(tai)发文，列举未来七天全市152个新(xin)建商品(pin)住房项目售(shou)楼(lou)处的各类福利(li)信息，落实(shi)假(jia)期的住房消费服务；武汉市住房和城市更新(xin)局官微也发文称，10月1日—2日，汉口江滩三阳广场将举办(ban)“武汉金秋购房节”，40余家(jia)房企现场参与。活(huo)动政策支持力度大、优惠多。
中(zhong)原(yuan)地产华(hua)南区总裁兼深圳中(zhong)原(yuan)总经理郑(zheng)叔伦表示(shi)，短(duan)期之内二手房供(gong)应会增加，开(kai)发商也会乘机加推(tui)，接下(xia)来会迎来新(xin)房、二手房的大量推(tui)出，市场会很(hen)热闹。同时，大量需求也会被释放(fang)。在此次推(tui)出的政策当中(zhong)，限购调整、首付降(jiang)低(di)和利(li)率下(xia)降(jiang)都会有效促进(jin)需求，但房价会平(ping)稳，不会有大升也不会跌。“我经常说，房价是走在成交量的后面，如果成交量持续增加，趋势已经很(hen)明显(xian)的话，当上升到某个水平(ping)那房价自然会提高(gao)。”
广东省城乡规划院住房政策研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉(jia)表示(shi)，央行发布的完善商业性个人住房贷款利(li)率定价机制公告(gao)，将从(cong)税费、利(li)率综合力度产生较大的降(jiang)成本效应。从(cong)房地产市场的特(te)点来看，“金九银十”是一个重要的购房入(ru)手期。如果一线城市稳定了，以(yi)一线城市为(wei)核心的三大都市圈楼(lou)市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳回稳的路径。此外，考虑到近期深圳、广州土地市场上高(gao)溢(yi)价地块、多家(jia)房企争抢地块现象的出现，以(yi)及“拿地即开(kai)工、交房即交证”的新(xin)举措，将从(cong)源头上提振开(kai)发商的信心，并延展到下(xia)游销售(shou)端，产生降(jiang)门槛(kan)、降(jiang)成本、提预期的综合效应，鼓励刚需和改善循环(huan)的作用。
本文作者：陈雨康、吴家(jia)明，来源：证券时报网 (id:gh_0363ffcb9324)，原(yuan)文标题(ti)：《“几乎是上周末的3倍！”楼(lou)市“银十”有望变“金十”，a股大涨叠(die)加楼(lou)市松绑，买(mai)房更有底气？》
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